L’indemnisation en matière d’expropriation

RESUME

La procédure d’expropriation connaît deux phases, l’une administrative visant à déterminer l’utilité publique du projet et le ou les terrains à exproprier et l’autre judiciaire visant à ordonner le transfert de propriété et statuer sur les indemnités dues.

L’ensemble des actes de la procédure d’expropriation (arrêté de DUP, arrêté de cessibilité, ordonnance d’expropriation, jugement de fixation des indemnités) peuvent, dans les délais légaux, être contestés par le requérant.

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Le découpage en une phase administrative et une phase judiciaire

Une phase administrative, laquelle se déroule en deux temps, à savoir :

  • une enquête publique menée par un commissaire enquêteur destinée à informer le public et à l’issue de laquelle le préfet prend une déclaration d’utilité publique (D.U.P.) au terme d’un bilan coûts/avantages du projet ;
  • une enquête parcellaire permettant d’identifier le propriétaire et le périmètre de la ou des parcelles à exproprier pour réaliser le projet, à l’issue de laquelle le préfet prend un arrêté de cessibilité ;

Et, une phase dite judiciaire laquelle se déroule également en deux temps, à savoir :

  • l’ordonnance d’expropriation du bien, par laquelle le juge judiciaire décide le transfert de propriété du bien ;
  • le jugement de fixation d’indemnité qui décide de l’indemnisation du propriétaire exproprié au terme d’une procédure contradictoire.

La procédure devant le juge de l’indemnité et le rôle de l’avocat

A défaut d’accord sur les conditions d’une cession amiable, le pouvoir expropriant et l’exproprié lui-même ont la possibilité de saisir le Juge de l’expropriation du Tribunal de grande instance du lieu de l’immeuble en fixation judiciaire de l’indemnité. S’en suit alors un échange de mémoires visant à convaincre le juge de retenir l’évaluation proposée par chacune des parties.

Une visite des lieux à laquelle participe le Juge de l’expropriation permet souvent de mieux se rendre compte des caractéristiques du bien exproprié pour en déterminer sa valeur vénale avec davantage d’exactitude. A l’issue de ce transport sur les lieux, une audition des parties a lieu au cours de laquelle l’avocat de l’exproprié a la possibilité de synthétiser ses arguments devant le juge.

Si, passé un délai de huit jours à compter du transport sur les lieux, l’expropriant et l’exproprié ne sont toujours pas d’accord sur les conditions de l’indemnisation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties.

Le calcul de l’indemnisation

L’indemnisation principale due à l’exproprié correspond à la valeur vénale du bien qui est déterminée en fonction des « termes de comparaison » : références de cessions intervenues récemment dans le même secteur concernant des parcelles présentant des caractéristiques à peu près similaires.

A l’indemnisation principale, s’ajoutent des indemnités accessoires telles que l’indemnité de remploi couvrant les dépenses liées au rachat d’un autre bien (frais de notaire, de publication, etc.), la perte de revenus locatifs, l’indemnité de déménagement ou encore l’indemnité d’allongement de parcours ou de reconstitution de clôture en cas d’expropriation d’une partie de terrain.

Le commissaire du gouvernement, issu du service des Domaines ou France Domaine, au sein de la direction des finances publiques, a pour rôle d’apporter les éléments de référence pour déterminer la valeur vénale du bien exproprié en tenant compte de sa nature ou son usage, sa consistance et sa situation locative, ses conditions de desserte et sa situation au regard des règles d’urbanisme, ainsi que les servitudes d’utilité publique ou privée auxquelles il est éventuellement soumis. La Société du Grand Paris, fait appel à un prestataire extérieur, la SEGAT pour procéder aux évaluations et à la négociation avec les expropriés.

Ces estimations sont le plus souvent sous-évaluées, de sorte que l’intervention de l’avocat pour corriger ces estimations à la hausse en apportant des éléments complémentaires est indispensable.

Le cas particulier du tréfonds

La réalisation de projets ferroviaires, tels que la construction de nouvelles gares et lignes de train entrant dans le périmètre d’action de la Société du Grand Paris en Ile-de-France, donnent souvent lieu à des expropriations en sous-sol, que l’on désigne par le terme de « tréfonds ».

L’indemnisation du tréfonds est fixée au regard de plusieurs critères, tels que la composition du sous-sol (présence de roches, sables ou anciennes carrières) et la proximité de la nappe phréatique qui rendent plus ou moins complexes (et donc onéreux) les travaux en sous-sol. Plus ces contraintes sont faibles, plus la valeur du tréfonds est importante.

La jurisprudence considère que l’expropriation du tréfonds a pour effet de dévaloriser le surplus, compte tenu de la réduction des possibilités de construction en sous-sol, ce qui justifie à ce titre une indemnisation pour dépréciation de surplus.

Le cas particulier des commerçants évincés

Lorsque l’expropriation concerne un local dans lequel est exploité un fonds de commerce et si la clientèle attachée au fonds est difficilement transférable, le commerçant peut prétendre à une indemnité d’éviction proche de celle qu’il serait susceptible d’obtenir en cas de refus de renouvèlement de son bail commercial. Si au contraire, le fonds est transférable dans le local de remplacement offert par l’expropriant, jamais totalement équivalent, il sera alloué au commerçant une indemnité compensatrice de la perte de jouissance du précédent local.

L’indemnisation principale du commerçant évincé est calculée en fonction de barèmes par type d’activité qui correspondent à un pourcentage de la moyenne du chiffre d’affaires annuel réalisé sur les trois dernières années. S’y ajoutent, des indemnités accessoires, telles que les frais de déménagement ou de réinstallation ou les frais de licenciement du personnel, le cas échéant.

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