Comment contester un arrêté de péril ?

RESUME

L’arrêté de péril est un acte qui peut être contesté devant le juge administratif dès lors qu’il ne remplit pas certaines conditions procédurales ou n’est pas justifié par un réel danger.

Cette procédure complexe entraîne pour les propriétaires et leurs locataires des conséquences particulièrement lourdes qui rendent souvent nécessaire d’engager un contentieux.

SUITE DE L’ARTICLE

On distingue le péril ordinaire qui correspond à l’état de ruine d’un bâtiment qui menace d’effondrement ou n’offrant pas de garantie suffisante de solidité et risque ainsi de porter atteinte à la sécurité publique, du péril imminent qui correspond à risque susceptible de se réaliser dans un avenir immédiat.

La procédure de péril ne peut donc pas être employée pour des risques ayant une origine extérieure au bâtiment lui-même, tels que les problèmes d’insalubrité ou de risques d’incendie qui relèvent des pouvoirs de police générale du maire et non de la procédure de péril.

Arrêté de péril ordinaire

En cas de péril ordinaire, le maire doit préalablement avertir le propriétaire ou le syndicat de copropriétaires qu’une procédure de péril va être mise en œuvre en les invitant à produire leurs observations, leur laissant un délai qui ne peut inférieur à un mois (deux mois pour les copropriétés).

Ensuite, l’arrêté de péril doit laisser un délai d’au moins un mois au propriétaire concerné pour effectuer les mesures prescrites afin de mettre fin à la situation, avec une astreinte par jour de retard.

Cet arrêté devra être notifié à toutes les personnes intéressées, à savoir les propriétaires (y compris mitoyens) et tous les titulaires de droits réels sur le bien.

Si les travaux ne sont pas réalisés dans les délais, le maire met alors en demeure le propriétaire de s’exécuter dans un délai qui ne peut être inférieur à un mois.

A défaut de réalisation des travaux prescrits dans le délai fixé, le maire est en droit de faire exécuter d’office les travaux aux frais du propriétaire qui devra en rembourser le coût.

Arrêté de péril imminent

En cas de péril imminent, le maire, après un avertissement adressé au propriétaire, sollicite auprès du juge des référés du tribunal administratif la nomination d’un expert chargé d’examiner l’état du bâtiment dans les vingt-quatre heures qui suivent sa nomination.

Il peut ordonner à titre conservatoire l’évacuation de l’immeuble, avec le concours de la force publique si nécessaire.

L’hébergement provisoire des occupants est alors assuré par le propriétaire ou par la mairie aux frais de ce dernier en cas de défaillance du propriétaire.

Les mentions obligatoires de l’arrêté de péril

L’arrêté doit notamment préciser :

  • le nom et l’adresse du propriétaire et les données nécessaires à la publication au fichier immobilier ;
  • la désignation précise du bâtiment ou de la partie de bâtiment concernée ;
  • les travaux prescrits et la date à laquelle ils doivent avoir été exécutés ;
  • le fait que la non-réalisation des travaux dans le délai prescrit expose le propriétaire au paiement d’une astreinte ;
  • la reproduction des dispositions relatives aux droits des occupants (L. 521-2 al 1 du Code de la construction et de l’habitation).

Si la situation l’impose, le maire peut assortir son arrêté d’une interdiction d’occuper les lieux. Il peut également ordonner la démolition du bâtiment si elle est nécessaire au maintien de la sécurité publique.

Les conséquences de la procédure de péril

Dans les deux cas, la procédure de péril a pour conséquences de :

  • suspendre le versement des loyers qui ne sont plus dus à compter du début du mois suivant la notification de l’arrêté de péril,
  • faire obstacle à tout projet de vente du bien, l’arrêté de péril étant publié à la conservation des hypothèques, ce qui bloque de fait toute vente notariée,
  • obliger le propriétaire à assurer, à ses frais, le relogement des locataires.

La mairie doit se substituer aux propriétaires défaillants dans le relogement des locataires en leur proposant un logement de remplacement répondant à leurs besoins.

L’analyse du respect des conditions de forme et de fond de l’arrêté de péril et de ses suites nécessite un examen minutieux au regard des textes et de la jurisprudence applicables en la matière.

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